Cum evaluez corect prețul unui teren de vânzare
Publicat pe 27 August 2019.
Află detalii despre contractul de vânzare-cumpărare, accesând articolul: https://blog.homezz.ro/contract-de-vanzare-cumparare/
O etapă esențială în cumpărarea unui teren este evaluarea prețului. Pentru a ști dacă prețul pe care urmează să îl plătești este unul corect, trebuie verificat cu ajutorul unui specialist și justificat de un raport detaliat. Pe lângă cele menționate mai sus, iată ce trebuie să verifici și la ce trebuie să mai fii atent înainte de a cumpăra terenul pentru casă.
• Istoricul proprietății
Pentru a afla detalii importante despre terenul pe care vrei să îl achiziționezi este recomandat să ceri proprietarului să obțină un certificat de urbanism de la primăria de care aparține terenul respectiv.
Certificatul de urbanism este un act oficial prin care oricine este informat despre regimul juridic, tehnic și economic al unor imobile, parcele etc. și care sunt condițiile necesare în vederea realizării unor investiții.
• Taxele pentru proprietate
Prețul taxelor notariale pe care trebuie să le plătești în calitate de cumpărător variază în funcție de regimul tău juridic, persoană fizică sau juridică.
În primă fază trebuie achitată taxa de intabulare către Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară din raza terenul vândut.
Onorariul notarial este compus atât din parte fixă, cât și procentuală, în funcție de prețul vânzării.
Pe lângă costurile menționate mai sus, trebuie să iei în calcul și costurile pentru impozit care diferă în funcție de natura terenului: intravilan sau extravilan.
În situația în care cumpărătorul beneficiază de credit ipotecar pentru achiziția locuinței, taxele pentru ipotecă diferă, la fel ca la vânzare, în funcție de suma creditului.
Pentru mai multe detalii legate de taxele la vânzarea unui teren și documentele necesare, intrați pe acest articol dedicat vânzătorilor: https://blog.homezz.ro/vizionarile-variantele-de-plata-si-documentele-necesare-vanzarii/
• Amplasamentul terenului
Un alt aspect foarte important în procesul de achiziție al terenului pentru casă este amplasamentul terenului, atât din punct de vedere urbanistic, cât și din punct de vedere edilitar.
Dacă achiziționezi un teren intravilan, trebuie să fii foarte atent până unde este limita intravilanului din Planul Urbanistic General. În cazul în care această limită se oprește fix pe limita terenului pe care vrei să îl cumperi este foarte posibil să nu poți obține Autorizație de Construire.
Pentru a verifica corectitudinea amplasamentului terenului, forma acestuia și limitele de proprietate este recomandat să mergi împreună cu vânzătorul, dar și cu un inginer topometrist.
De asemenea, în momentul în care mergi la vizionare este important să te interesezi dacă terenul are pe el stâlpi de tensiune sau dacă există conducte de gaze care trec pe sub el și dacă au existat înainte construcții care au afectat solul terenului.
În cazul în care terenul este amplasat deasupra unor conducte de gaze, cu toate că terenul este intravilan, construcția pe un perimetru destul de mare este interzisă.
În eventualitatea în care alegi să cumperi teren într-o zonă în care nu s-a construit, încă, foarte mult, interesează-te la primărie dacă există anumite restricții în ceea ce privește dezvoltarea ulterioară a unor străzi și trotuare asfaltate pentru a evita situația de a fi nevoit să îți retragi gardul ulterior.
Pentru a te asigura că terenul nu este amplasat într-o zonă inundabilă, poți solicita Regiei Autonome Române sau primăriei din raza căreia se află terenul un aviz care să ateste că respectiva parcelă de pământ nu se află într-o zonă inundabilă.
• Caracteristicile terenului
Atât forma, cât și dimensiunea terenului sunt importante având în vedere că, pentru a obține Autorizația de Construire pentru terenurile cu o suprafață mai mică de 10 m, trebuie eliberat un Plan Urbanistic de Detaliu, iar pentru cele cu o suprafață mai mare de 150 mp nu se eliberează Autorizație de Construire.
Pentru a te asigura că poți construi ceea ce îți dorești pe terenul pe care urmează să îl achiziționezi este indicat să mergi să îl vezi împreună cu un arhitect.
• Restricțiile de utilizare și aprobări de/pentru construit
Conform Regulamentului General de Urbanism pentru anumite amplasamente ale terenului există niște restricții de emitere a autorizației de construire. Alfă mai multe detalii AICI.
• Disponibilitatea utilităților
În cazul în care alegi să achiziționezi un teren mai ieftin, care nu este branșat la utilități, în funcție de amplasamentul terenului față de rețelele edilitare costurile vor varia. Cu cât ești mai aproape de rețelele de utilități, cu atât costurile de branșare vor fi mai mici și invers.
Procesul de branșare a casei la utilități este unul destul de lung, deoarece pentru a obține autorizațiile necesare vei avea nevoie de proiecte, aprobări, avize, plus alte taxe de plătit.
Dacă optezi pentru un teren care este amplasat într-o zonă în care există toate utilitățile necesare, costurile de utilizare vor fi mai mici.
• Calitatea solului
Condițiile de fundare, tipul și dimensiunea construcției, dar și execuția depind foarte mult de natura terenului de fundare și de aceea este esențială cunoașterea caracteristicilor terenului în limita zonei de influență a construcției.
Pentru a afla datele necesare proiectării și execuției fundațiilor construcțiilor, dar și a construcțiilor care este în strânsă legătură cu terenul de fundare ai nevoie de un studiu geotehnic.
Studiul geotehnic furnizează informații cu privire la succesiunea straturilor geologice, natura și particularităților terenului, nivelul apei freatice, încadrarea seismică, caracteristicile fizico-mecanice ale solului, stabilitatea generală și locală a terenului, sensibilitatea și adâncimea maximă de îngheț, existența de fundații și construcții dezafectate, etc.
Iată care sunt următorii pași:
La cine apelăm când vrem să achiziționăm un teren?
Cum achiziționăm terenul? Finanțarea proiectului.
Documentele necesare achiziționării unui teren
Semnarea contractului și negocierea
