Creditul ipotecar: actele necesare și costurile aferente

Publicat pe 12 July 2022. Autor: Roxana Bitere.

Cumpărarea unei locuințe cu credit ipotecar poate fi o adevărată provocare fară o bună organizare. Dar ce înseamnă organizare când vine vorba de accesarea unui credit de casă?

 

Înseamnă că știi foarte clar care sunt pașii pe care trebuie să îi faci pentru ca banca să aprobe creditul ipotecar de care tu ai nevoie, dar mai ales știi ce ACTE îți sunt necesare pentru a verifica cererii de credit.

 

Brokerii 123credit.ro ne sar în ajutor cu toate informațiile privind dosarul de credit – există trei categorii de acte necesare:

1. Actele de identitate
2. Actele de venit
3. Actele de proprietate

 

Actele de identitate

Pentru a putea fi identificat, banca va avea nevoie de actele tale de identitate. Acestea vor fi: cartea ta de identitate (buletinul) și, dacă este cazul, actul de stare civilă (certificat de căsătorie, act de divorț, certificat de deces al soțului defunct).

Bine de știut este faptul că pe teritoriul României, chiar dacă ai un pașaport valabil, un permis de conducere sau orice alt act similar, banca îți va certifica identitatea doar în baza cărții tale de identitate.

 

Actele de venit

Primul pas în analiza capacității tale de a accesa un credit pentru locuință este verificarea și validarea veniturilor tale de către bancă. Ceea ce înseamnă că banca are nevoie de documente care să ateste că venitul pe care l-ai declarat este real.

Categoriile de venituri pe care o bancă le poate lua în calcul pentru acordarea unui credit sunt: veniturile salariale, veniturile din activități de tip PFA, drepturile de autor, indemnizația de creștere copil, veniturile din pensia la limita de vârstă sau vechime în muncă, veniturile din chirii și veniturile din dividende.

 

Vrei Acasă? Căutarea ta începe pe homeZZ.ro, unde găsești zeci de mii de proprietăți din care poți alege.

 

Daca ești angajat, iar salariul tău este raportat la ANAF de către angajator, banca va avea nevoie de acordul tău pentru a face o interogare la ANAF și va confirma venitul pe care ai declarat că îl încasezi. Îți vei da acordul completând un formular al băncii fie în cadrul vizitei în sucursala, fie la întâlnirea cu brokerul.

În cazul angajatorilor din sectorul public, din categoria MAI și MApN care nu raportează către ANAF veniturile salariale ale angajaților săi, dovada venitului tău salarial va fi reprezentată de o adeverință de venit (tipizatul băncii) completată de către angajatorul tău cu venitul încasat de tine în ultimele 3 luni, alături de lista veniturilor tale încasate în anul anterior. Aceste formulare îți vor fi furnizate de către bancă sau de către broker, iar tu va trebui să le furnizezi angajatorului tău pentru completare.

Pentru situația în care obții venituri ca urmare a exercitării unei profesii liberale de tipul PFA, vei prezenta la bancă:

• actele de înregistrare ale PFA-ului
• Declarația fiscală unică 212 – disponibilă în contul tău de pe site-ul ANAF
• Registrul de încasări și plăți pe ultimele 12 luni (dacă ții contabilitatea în sistem real) și eventual la cerere, extrasele de cont din ultimele 12 luni pentru a dovedi încasarea veniturilor. Aceste documente le vei solicita contabilului tău sau le vei genera singur în cazul în care nu lucrezi cu un contabil.
• Copia contractelor încheiate cu firmele pentru care desfășori activitatea specifică PFA.

 

Încasările din drepturi de autor sunt și ele venituri eligibile pentru accesarea unui credit ipotecar și acestea pot fi dovedite prin contractul de drepturi de autor, declarațiile fiscale unice 212 și extrasele de cont care dovedesc încasările lunare.

 

Daca te afli în concediu de creștere copil, iar veniturile tale sunt reprezentate de indemnizația de creștere copil, vei face dovada încasării și continuității acestora prin:

• Decizia de plată a indemnizației care ți-a fost eliberată de Direcția Generala de Asistenta Sociala și Protecția Copilului (DGASPC) la momentul intrării în concediu de creștere copil.
• Decizia de suspendare a contractului de munca ca urmare a intrării în concediu pre și post-natal.
• Extrasul de cont pe ultimele 3 luni cu dovada încasării indemnizației Unele bănci solicită, alături de actele anterior menționate, și o adeverință de venit completată de angajator, cu ultimele 3 salarii încasate înainte de intrarea în concediu pre-natal.

 

Dacă ești pensionar, banca verifică decizia de pensionare și ultimul talon de pensie sau extrasul de cont cu ultima pensie încasată.

Veniturile din chirii sunt venituri pe care băncile le vor lua în calcul de regulă alături de un venit “principal” de tipul salariului. Dacă dorești să folosești astfel de venituri pentru obținerea unei finanțări, va trebui să prezinți băncii contractul de închiriere cu o vechime de minim 1 an (în care adesea se solicitată notarea unei clauze de prelungire automată la momentul expirării termenului), Declarația fiscală unică 212 și extrasele de cont unde este încasată chiria.

Un alt tip de venituri întâlnite și acceptate de bancă sunt veniturile din dividende. Analiza veniturilor din dividende presupune verificarea actelor contabile ale firmei de la care ai încasat dividende, pentru ultimii doi ani fiscali încheiați, alături de toate actele care dovedesc distribuirea, încasarea și plata impozitelor pentru dividendele obținute.

 

Lista actelor care probează veniturile din dividende include:

• CUI firmă
• Copie act constitutiv
• Copie certificat constatator de la Registrul Comerțului nu mai vechi de 2 săptămâni la momentul depunerii dosarului de credit
• Bilanțul și balanța de verificare ale firmei la luna decembrie pentru ultimii 2 ani fiscali încheiați, alături de contul de profit și pierdere
• Ultima balanță de verificare din anul în care se solicită creditul
• Decizia acționărilor/ asociaților de împărțire a profitului
• Fișa fiscală emisă de Administrația Fiscală privind veniturile aferente anului anterior
• Dovada încasării veniturilor din dividende (extras de cont, dispoziție plată, etc) și dovada transferului impozitelor către bugetul de stat.
• Fișa contului 457

Odată ce actele care fac dovada veniturilor tale sunt complete și reflectă realitatea, banca va confirma că poate să analizeze capacitatea ta de plata a creditului ipotecar solicitat.

 

Actele de proprietate

 Iată care sunt documentele pe care va trebui să soliciți vânzătorului.

Dacă locuința mult visată este cumpărată de la un dezvoltator imobiliar, iar tu vei fi primul proprietar, lista de acte de proprietate pe care ți le va pune la dispoziție vânzătorul va cuprinde:

• Actul de vânzare a terenului pe care s-a construit imobilul cumpărat
• Actul de lotizare/ dezmembrare/ alipire a terenului (dacă este cazul)
• Certificatul de urbanism
• Autorizația de construcție
• Încheierea de intabulare (actul emis de Oficiul de Cadastru al localității unde se află locuința, prin care se confirmă înregistrarea proprietății în cartea tabulară)
• Releveul (schiță interioară a proprietății)

Extrasul de carte funciară pentru informare nu mai vechi de 30 de zile (se obține pe loc sau în maxim 3 zile prin intermediul unui notar sau direct de pe site-ul ANCPI/ Extras de Carte Funciară)

• Planul de amplasament și delimitare a imobilului (schiță planului zonal unde se află amplasată locuința și include detalierea vecinătăților și accesul la proprietate)
• Certificatul de Eficiență Energetică
• Promisiunea de vânzare (antecontractul de vânzare) încheiată intre tine și vânzător la notar. Pentru unele bănci este opțională, dar pentru a fi protejat în procesul de achiziție a imobilului, recomandată este încheierea, autentificarea de către un notar și înregistarea acestui act în cartea funciară a proprietății.

 

Dacă totuși nu vei fi primul proprietar al locuinței pe care o cumperi, lista de acte va cuprinde:

• Actul de proprietate (ex. contract de vânzare, certificat de moștenitor, act de donație, act de adjudecare etc).
• Încheierea de intabulare.
• Releveul.
• Planul de amplasament și delimitare.
• Certificatul de Eficiență Energetică (în cazul în care nu există acest document, el se poate elibera în maxim 2 zile de către un auditor energetic).
• Orice alt act pe care actualul proprietar îl deține și are legătură cu istoricul imobilului.

 

Ce a fost mai greu a trecut! Am organizat în sfârșit toate hârtiile.

Acum nu rămâne decât că banca să analizeze, să aprobe creditul, iar tu să te muți în casa nouă.

Totuși, pe lângă partea de birocrație bancară, este foarte important să pui în ordine și partea financiară. Iar asta înseamnă să faci o listă cu toate COSTURILE pe care le vei avea atunci când vei lua un credit ipotecar astfel încât să nu te surprindă o cheltuială neprevăzută.

 

Prima cheltuială importantă de care trebuie să ții cont este AVANSUL pe care îl vei plăti din surse proprii vânzătorului. În funcție de tipul de credit de casă accesat (ipotecar sau Noua Casă), de valoarea proprietății cumpărate și dacă ai mai deținut sau nu o locuință, avansul minim poate fi de 5%, 15% sau 25%.

 

Dar pe lângă avansul plătit la cumpărarea casei, vă trebui să iei în calcul că vei mai avea de achitat și:

• Comisionul de analiză a dosarului de credit ipotecar. Unele bănci nu percep un astfel de comision, dar în cazul altora, acesta poate ajunge până la valoarea de 1.000 de lei

 

• Taxa de evaluare a proprietății. Dacă cumperi un apartament, în medie vei avea de achitat 500 lei/ evaluare. În cazul caselor/ vilelor taxa de evaluare poate este în jurul sumei de 700 de lei, dar în funcție de zona unde este amplasată proprietatea (în afara orașului, în zona limitrofă), evaluatorul poate solicita un cost mai mare, dar care în general nu depășește 1.000 de lei.

 

• Polițele anuale de asigurare a locuinței. Atunci când cumperi un imobil cu ajutorul unui credit ipotecar, ai obligativitatea asigurării acestuia, asigurarea fiind cesionată în favoarea băncii. Cele două polițe ce vor fi încheiate cu o frecvență anuală sunt poliță de asigurare PAD și poliță de asigurare Facultativă. Valoarea anuală a poliței PAD este de 20 de euro, achitați la cursul BNR din ziua plații. O poliță PAD asigura o valoare de 20.000 de euro din valoarea casei. Poliță de asigurare Facultativă are scopul de a asigura diferență de valoare a locuinței care depășește cei 20.000 de euro acoperiți de poliță PAD. Are în medie o valoare de 0.1% din valoarea de piață reflectată de raportul de evaluare. Acest lucru înseamnă că prima anuală de asigurare Facultativă ține cont de valoarea de piață, nu de prețul de vânzare sau de valoarea creditului ipotecar. Astfel, dacă vei cumpăra o garsonieră cu un preț de vânzare de 45.000 de euro, dar valoarea de piață conform raportului de evaluare este de 50.000 de euro, costul anual al asigurării Facultative vă fi 50,000 * 0.1% = 50 de euro. Totalul primelor de asigurare PAD și Facultativă în cazul exemplului de mai sus va avea o valoare anuală de 70 de euro.

 

• Taxa de înscriere în RNPM a gajului pe conturile curente deschise la bancă unde accesez creditul de casă. În prezent, această taxă de înscriere se ridică la valoarea de 87.6 lei. Trebuie știut că gajul pe cont se reînnoiește la fiecare 5 ani de contract de credit, valoarea taxei de prelungire fiind de 65.7 lei. La finalul contractului, după achitarea integrală a creditului ipotecar se plătește o taxa de ștergere a gajului în valoare de 43.8 lei.
• Comisionul de transfer al banilor din credit către vânzător. Dacă conturile vânzătorului sunt la bancă de unde iau creditul ipotecar, comisionul de transfer intrabancar este zero. Dacăa băncile sunt diferite, în general, ordinul de plată a banilor din credit, pentru o tranzacție în lei, nu trebuie să depășească 50 de lei.

 

Important: În cazul în care locuința pe care o cumperi este deja ipotecată la o alta banca, creditul vă fi transferat printr-un ordin de plată condiționat (OPC), al cărui cost poate ajunge și la 200 lei. În plus, majoritatea băncilor au și o taxa de încasare a unui OPC, care poate varia intre 100 lei și 400 lei, în funcție și de valoarea creditului ipotecar.

 

• Taxele notariale. De departe cea mai mare cheltuială pe care o vei avea, dincolo de avansul la credit, este cheltuiala cu notarul. Nu iți putem spune exact cât te vă costa deoarece costul este influențat de valoarea proprietății și a creditului. Ce iți putem spune este că vei avea următoarele tipuri de taxe:

○ taxa pentru autentificarea promisiunii de vânzare (la momentul în care plătești avansul) care poate fi în medie 400 de lei.

○ taxa pentru autentificarea contractului de vânzare.

○ taxa pentru autentificarea contractului de ipotecă Un exemplu ar putea fi o tranzacție ce implică un contract de vânzare a unei locuințe în valoare de 60.000 de euro cu o promisiune de vânzare de 9.000 de euro și un contract de ipotecă de 51.000 de euro. În această situație, taxele minime pe grilă notarială vor avea o valoare de aproximativ 6.200 lei.

 

Cu creditul potrivit obții casa de vis. Echipa 123credit.ro este pregătită să îți răspundă la întrebări ca să îți îndeplinești visul.